دبي تعتمد خطة لـ48 مركزاً حضرياً بملياري درهم: رفع نسبة السكان قرب المترو من 52% إلى 74%، فهل يكفي أن يسكن الناس قرب المحطة؟

ماذا حدث؟

ترأس الشيخ حمدان بن محمد بن راشد آل مكتوم، ولي عهد دبي ورئيس المجلس التنفيذي، اجتماع المجلس يوم الثلاثاء 27 أكتوبر 2026 في أبراج الإمارات. واعتمد المجلس ثلاث سياسات، أهمها هندسياً “خطة تطوير المراكز الحضرية”، التي تعمل عليها اللجنة العليا للتخطيط الحضري وبلدية دبي بالتعاون مع الجهات المعنية.

واعتمد المجلس في الاجتماع نفسه “سياسة التخطيط السكاني المستدام لإمارة دبي”، التي تربط توقعات النمو السكاني بالخطط الاقتصادية والحضرية، وتوجّه تطوير الخدمات والبنية التحتية وفق احتياجات السكان. كما اعتمد منظومة للتفويض الرقمي في المعاملات الحكومية، وهي خارج موضوع هذا المقال.

الخطة بالأرقام

• الموازنة: أكثر من ملياري درهم، أي نحو 545 مليون دولار.
• النطاق: 6 مراكز حضرية رئيسية و42 مركزاً فرعياً داعماً، أي 48 مركزاً، تمثل مجتمعة 12% من مساحة المنطقة الحضرية في دبي.
• السكان حول محطات المترو: من 52% إلى 74%.
• تغطية الخدمات العامة: من 74% إلى 85%.
• العائد المتوقع: زيادة القيمة العقارية للمراكز المستهدفة بنحو 20 مليار درهم عند اكتمال الخطة عام 2040، أي قرابة عشرة أضعاف الموازنة (من حسابنا).
• المحاور الثلاثة: جودة الحياة، والعوائد الاقتصادية، وكفاءة البنية التحتية وتكلفتها.

وتحدد الخطة أدواتها في ثلاث عبارات: تركيز السكان والوظائف حول محطات النقل الجماعي، وتنويع استعمالات الأراضي، وتقريب مواقع السكن من العمل.

شرح مبسط: ما “التنمية الموجهة بالنقل”؟

الفكرة التي تقوم عليها الخطة معروفة في التخطيط العمراني باسم التنمية الموجهة بالنقل (Transit-Oriented Development). وخلاصتها أن خط المترو استثمار ثابت ومكلف، وأن عائده يتحدد بعدد الناس الذين يسكنون أو يعملون على مسافة مشي منه. فإذا بقيت الأحياء حول المحطات قليلة الكثافة، أو كانت سكنية فقط، يعمل القطار ممتلئاً في اتجاه واحد صباحاً وفارغاً في الاتجاه الآخر.

ولرفع نسبة السكان قرب المحطات من 52% إلى 74% طريقان:

1. نقل الناس إلى المحطات: برفع الكثافة المسموح بها حول المحطات القائمة، وتحويل الأراضي المحيطة إلى استعمالات مختلطة من سكن ومكاتب ومتاجر وخدمات.
2. نقل المحطات إلى الناس: بمد خطوط جديدة إلى الأحياء البعيدة.

وصياغة الخطة تشير إلى الطريق الأول أساساً، لأنها تتحدث عن تركيز السكان والوظائف وتنويع استعمالات الأراضي. ولم تحدد البيانات الرسمية المسافة التي تُعدّ “حول المحطة”، وهي عادة في أدبيات التخطيط مسافة مشي بين بضع مئات من الأمتار وكيلومتر تقريباً. وتحديد هذا الرقم مهم، لأن النسبة تتغير كثيراً بتغيره.

والخطة ليست بداية من الصفر. فخطة دبي الحضرية 2040، وهي سابع خطة من نوعها في الإمارة منذ 1960 بحسب The National، ركزت التنمية داخل حدود المدينة القائمة وحول خمس مناطق حضرية رئيسية، وتوقعت عند إطلاقها نمو السكان من 3.3 ملايين إلى 5.8 ملايين نسمة. والخطة الجديدة تتحدث عن ستة مراكز رئيسية، وتبدو أداة تنفيذية بموازنة محددة لذلك التوجه.

رأي: المؤشر الصحيح هو الراكب لا الساكن

أرى أن الخطة تسير في الاتجاه الصحيح. فربط الكثافة بالمترو أرخص كثيراً من مد الطرق والجسور بلا نهاية، وأرقامها محددة وقابلة للقياس، وهذا نادر في الخطط العمرانية العربية. كما أن اعتماد سياسة سكانية في الجلسة نفسها يعني أن المدينة تحاول ربط عدد السكان المتوقع بقدرة البنية التحتية، لا العكس.

لكن لدي ثلاث ملاحظات.

الأولى أن مؤشر “نسبة السكان حول المحطات” يقيس أين يسكن الناس، لا كيف يتنقلون. يمكن أن يسكن ثلاثة أرباع السكان قرب المترو ويبقى أغلبهم يقودون سياراتهم، إذا كانت المسافة القصيرة إلى المحطة غير صالحة للمشي في صيف الخليج. لذلك أتمنى أن تُعلن معه مؤشرات للاستخدام الفعلي، مثل حصة النقل الجماعي من الرحلات.

الثانية أن الكثافة الأعلى حول المحطات تعني أحمالاً أعلى على الشبكات تحت الأرض: الكهرباء والتبريد والمياه والصرف وتصريف الأمطار. وأحد محاور الخطة هو “كفاءة البنية التحتية وتكلفتها”، وهذا صحيح، لكن رفع الكثافة في حي قائم يتطلب أحياناً استبدال شبكات قديمة تحت شوارع مزدحمة، وهو عمل أصعب وأغلى من البناء في أرض فضاء.

الثالثة تخص الرقم الأكبر: 20 مليار درهم زيادة في قيمة العقارات مقابل ملياري درهم من الموازنة. السؤال الهندسي والمالي هو: من يحصل على هذه الزيادة؟ في مدن كثيرة تُستخدم آليات “استرداد القيمة”، فيدفع المطور المستفيد من الكثافة الإضافية جزءاً من كلفة الأرصفة المظللة والممرات والجسور المؤدية إلى المحطة. ولم تذكر البيانات المنشورة شيئاً عن ذلك، ومعرفته تحدد هل تموّل الخطة نفسها أم لا.

وما يعنينا عربياً أن الرياض والدوحة والقاهرة تملك اليوم شبكات مترو كبيرة. ودرس دبي أن المترو لا يكتمل بافتتاح المحطات، بل بما يُبنى حولها بعد ذلك.

دروس عملية للمهندس

1. صمّم المسافة الأخيرة. المشي من المبنى إلى المحطة جزء من مشروع النقل: ظل، وتبريد، وعبور آمن للشوارع.
2. عرّف المؤشر قبل قياسه. “حول المحطة” تحتاج رقماً محدداً بالأمتار ومساراً فعلياً للمشي، لا دائرة على الخريطة.
3. ادرس الشبكات قبل رفع الكثافة. أي زيادة في معامل البناء حول المحطة تحتاج حساباً مسبقاً لأحمال الكهرباء والتبريد والصرف.
4. اخلط الاستعمالات. المكاتب والخدمات قرب السكن توزع الرحلات على الاتجاهين وتملأ القطار في الذروتين.
5. فكّر في تمويل الفضاء العام. حين ترتفع قيمة الأرض بفضل المحطة، يمكن أن يتحمل المستفيد جزءاً من كلفة الأرصفة والممرات.

المصادر

• Zawya (نقلاً عن وام)، “Dubai plans $545mln urban development push to boost property values” (27 أكتوبر 2026)
• الإمارات اليوم، “حمدان بن محمد يعتمد خطة تطوير المراكز الحضرية باستثمارات تتجاوز ملياري درهم” (27 أكتوبر 2026)
• The National، “Dubai’s new urban development policy seeks to increase property value by Dh20bn” (27 أكتوبر 2026)
• Gulf News، “Dubai approves over Dh2 billion urban development plan to boost property values by Dh20 billion” (27 أكتوبر 2026)
• The National، “Dubai 2040: everything you need to know about the Urban Master Plan” (خلفية، 2021)