رأس الحكمة تمنح عقد “وادي يم” الشرقي بـ12 مليار جنيه: أكثر من 660 فيلا في 21 شهراً، فهل يستطيع الساحل الشمالي أن يبني بهذه السرعة؟
ما الذي حدث؟
في 30 سبتمبر 2026 نشرت MEED أن تحالف Innovo Build البريطانية وريدكون للإنشاءات المصرية فاز بعقد البنية التحتية والإنشاءات للحزمة DP03 الشرقية في وادي يم، بقيمة نحو 12 مليار جنيه مصري، أي نحو 230 مليون دولار. ووادي يم هو المرحلة الأولى من المخطط العام لرأس الحكمة، الذي يضم 17 منطقة مخططة، على بعد نحو 240 كيلومتراً غرب الإسكندرية.
ويطوّر المشروع كله تحالف تقوده شركة مدن القابضة الإماراتية، التي عيّنها صندوق ADQ مطوراً رئيسياً في 2024.
العقد بالأرقام
- الوحدات: أكثر من 660 وحدة سكنية بين فلل منفصلة ومنازل متلاصقة (تاون هاوس).
- المكونات الأخرى: مناطق خدمات عامة، وبحيرات، ومركز تجاري، وأعمال تنسيق مواقع وطرق.
- مساحة البناء: 323 ألف متر مربع.
- المدة: 21 شهراً للتنفيذ.
- التسليم: يُتوقع أن يبدأ تسليم الوحدات في الربع الثالث من 2029.
- المشروع الأكبر: أكثر من 170 مليون متر مربع، تطوّر مدن منها 50 مليوناً في المرحلة الأولى، ويُطوَّر الباقي (120 مليوناً) مع مطورين من القطاع الخاص.
وهذا العقد ليس الأول في وادي يم. ففي يونيو أفادت AGBI، نقلاً عن الشرق بلومبرغ، بأن تحالفاً من رواد الهندسة الحديثة واتحاد المقاولين (CCC) فاز بعقد بنية تحتية بنحو 10 مليارات جنيه. وفي أغسطس أعلنت رواد فوزها بحزمتين: أعمال البدرومات متعددة المستويات في المنطقة 2 مع CCC، وأعمال محطات المحولات مع السويدي إليكتريك. وذكرت AGBI أيضاً أن مدن منحت في فبراير عقداً متعدد الاستخدامات بقيمة 15 مليار جنيه لأوراسكوم للإنشاءات، ضمن مشروع تبلغ استثماراته المعلنة 35 مليار دولار. أي أن المنطقة الأولى وحدها صارت ورشة تعمل فيها عدة شركات وتحالفات في وقت واحد.
حساب سريع: ماذا تشتري 12 مليار جنيه؟
كلفة المتر المسطح. 230 مليون دولار مقسومة على 323 ألف متر مربع تعني نحو 712 دولاراً للمتر المربع من مساحة البناء. لكن هذا الرقم يشمل البحيرات والطرق والتنسيق والخدمات، لا المباني وحدها، فكلفة المتر داخل الفيلا أقل منه.
كلفة الوحدة. إذا وزعنا قيمة العقد كلها على 660 وحدة، يصبح نصيب الوحدة نحو 348 ألف دولار. وهو رقم “شامل” لا يصلح للمقارنة مع سعر بيع، لأنه يحمل حصة من المركز التجاري والبحيرات والبنية الداخلية.
الوتيرة. 660 وحدة في 21 شهراً تعني أكثر من 31 وحدة في الشهر في المتوسط. وبما أن الأشهر الأولى تذهب للتعبئة والحفر والأساسات، فإن ذروة الإنجاز الفعلية ستكون أعلى بكثير من هذا المتوسط.
الفكرة الهندسية: مدينة تُبنى بحزم متوازية
حين تُقسَّم منطقة واحدة إلى حزم: بنية تحتية لتحالف، وبدرومات لتحالف ثانٍ، ومحطات محولات لثالث، ومبانٍ لرابع، يصبح السؤال الهندسي الأهم هو إدارة الواجهات. فالمقاول الذي يبني الفلل يحتاج إلى طرق داخلية للوصول، وإلى مياه وكهرباء للموقع، وإلى منسوب نهائي ثابت للأرض. وأي تأخير في حزمة البنية التحتية ينعكس فوراً على حزمة المباني.
والبحيرات في منطقة ساحلية جافة تستحق وحدها نقاشاً هندسياً. فهي تحتاج إلى بطانة تمنع التسرب إلى التربة، وإلى مصدر ماء ثابت يعوض التبخر، وإلى نظام تدوير ومعالجة يمنع ركود الماء ونمو الطحالب في الصيف. ولم تذكر المصادر مصدر مياه البحيرات ولا طريقة تشغيلها.
رأي: السرعة ممكنة، لكن الجدول الحقيقي يُكتب في الواجهات
يعجبني في نموذج رأس الحكمة أنه يوزع العمل على تحالفات مختلطة: شركات مصرية كبيرة مع شركاء أجانب، وشركات متوسطة مثل ريدكون مع شريك بريطاني. فهذا يوسع قاعدة المقاولين ويبني خبرات محلية في مشاريع بهذا الحجم، بدل أن تحتكرها شركتان أو ثلاث.
لكن لدي ملاحظتان:
- 21 شهراً للتنفيذ وتسليم يبدأ في 2029. إذا بدأ العقد قريباً من تاريخ الإعلان، فإن مدته تنتهي قبل موعد التسليم المعلن بأكثر من عام. وهذه الفجوة قد تكون مقصودة لأعمال التشطيب والاختبارات وتسليم المرافق، لكنها تستحق توضيحاً من المطور، لأنها تحدد أين يقع هامش الأمان في الجدول.
- كثرة الحزم تعني كثرة نقاط التسليم. نجاح هذا النموذج لا يتوقف على جودة كل مقاول، بل على وجود جهة واحدة قوية تدير الواجهات وتحسم الخلافات يومياً. وأرى أن هذا هو الدور الحقيقي للمطور الرئيسي، أكثر من التسويق والتمويل.
ويهم هذا المهندس العربي لأن رأس الحكمة صار من أكبر مواقع العمل في المنطقة، يجمع مهندسين مصريين وإماراتيين وأجانب في حزم كثيرة، ويحتاج إلى مهندسي تخطيط وواجهات ومرافق بقدر ما يحتاج إلى مهندسي إنشاء.
دروس عملية للمهندس
- اقرأ كلفة المتر بحذر. في العقود الشاملة، الرقم يحمل البنية التحتية والمسطحات المائية والخدمات، لا المبنى وحده.
- الوتيرة المتوسطة تخفي الذروة. خطط للعمالة والمعدات على أساس ذروة الإنجاز، لا متوسطه.
- الواجهات بين الحزم هي المسار الحرج. وثّق كل ما تحتاجه من الحزم الأخرى (طرق، مرافق، مناسيب) وتواريخه من اليوم الأول.
- المسطحات المائية في الصحراء مشروع قائم بذاته. البطانة والتعويض عن التبخر والتدوير قرارات تصميم، لا تفاصيل تشطيب.
